Doba splatnosti hypotéky 4.67/5 (93.33%) 3 votes
Při zřizování hypotečního úvěru by si měl žadatel mimo jiné klást i otázku, jak dlouhou dobu splatnosti si zvolit. Na základě této doby se bude odvíjet měsíční splátka hypotéky desítky let a výrazně tak zasáhne rodinný rozpočet. Splatnost hypotečního úvěru se pohybuje od 5 do 45 let. Sice je pravda, že čím déle dlužník splácí, tím menší je výsledná měsíční splátka, ale také je pravda, že o to více dlužník zaplatí bance na úrocích, a proto je potřeba volit moudře. Po celou dobu splácení by měl být dlužník v produktivním věku, tudíž zvolená délka splácení nesmí zasahovat do důchodového věku.
Způsob a možnosti splácení hypotečního úvěru
Splácení hypotéky úzce souvisí se způsobem čerpání. Pokud dlužník čerpá úvěr jednorázově, začne následující měsíc splácet předem smluvenou měsíční splátku. Jinak je tomu v případě, kdy je hypoteční úvěr čerpán postupně; to se nejprve splácí jen úroková sazba z čerpané částky a až je celý úvěr vyčerpán úplně, teprve tehdy začne dlužník splácet v celkové výši.
Nejčastějším typem splácení jsou tzv. anuitní splátky. Jedná se o pravidelnou a neměnnou splátku. Díky těmto jejím vlastnostem se proto občas můžeme setkat také s označením „fixní splátka“. Finanční hodnota anuity je souhrnem splátky jistiny a úroků. Poměr mezi úroky a jistinou je nejvyšší na počátku splácení a postupně se snižuje. Nejčastější způsob splácení hypoték je řešen právě skrze tento instrument. Splácena částka zůstává v průběhu času fixní a tedy neměnná, postupně se v ní však mění poměr splátky k úroku. Na začátku splácení tvoří většinu úhrady splátka úroku, pak se ale postupně posouvá poměr ve prospěch splátek a na závěr doby splatnosti tvoří většinu částky splátka hypotéky a malá zbytek úrok.
Progresivní splácení úvěru vyjadřuje postupně zvyšující se splátku. V praxi to znamená, že na začátku jsou u hypotéky nižší splátky než u anuitního splácení, ke konci jsou ale zase podstatně vyšší. Tento způsob úhrady úvěru nevýhodný, a tak v dnešní době není téměř vůbec využíván.
Opakem progresivní ho splácení je degresivní splácení. Jedná se o způsob splácení hypotéky. Hypoteční úvěr lze splácet buď anuitní splátkou, nebo také progresivním a právě degresivním způsobem, který však dnes není téměř využíván, protože je velice nevýhodný. Princip degresivní splátky je jednoduchý – nejprve se splácí hodně a postupem času splátka klesá. Na začátku tedy klient musí počítat s vyšší splátkou, které by se jednoduše vyhnul, kdyby splácel dnes již běžnou anuitní splátkou. Přestože postupem času měsíční splátka klesá, je tento způsob úhrady úvěru nevýhodný, uvážíme-li časovou hodnotu peněz a inflaci, a tudíž se tímto způsobem zaplatí nejvíce.
Nejste spokojeni s aktuální dobou splatnosti? Změňte to!
Pokud nebudete spokojeni se stávající výší splátky a dobou splatnosti, lze to za poplatek změnit. Musíte však splnit jisté podmínky: při prodloužení doby splatnosti nemůže požadovaná doba překročit aktivní věk klienta, při zkrácení je zase důležité být bonitní, tedy mít dostatečné příjmy na novou měsíční splátku, která se zkrácením doby splatnosti jistě zvýší. Za zkrácení a prodloužení doby splatnosti si banka samozřejmě účtuje poplatek, který se pohybuje od 2000 – 10 000 Kč. Bez poplatku lze tuto změnu provést, anebo rovnou splatit celou hypotéku, v den skončení doby fixace.
Doba fixace
Fixace garantuje klientovi neměnnou úrokovou sazbu po předem sjednanou dobu splácení. Délku fixace si může klient zvolit sám, avšak má na výběr jen z několika předložených možností – 1, 3, 5, 10, 15 a 30 let. Čím delší dobu si klient zvolí, tím vyšší je úroková sazba. V opačném případě klient získá velice výhodnou úrokovou sazbu, která však bude trvat jen tolik let, kolik si klient vybere. Po uplynutí fixačního období nabídne banka klientovi novou úrokovou sazbu, která je obvykle vyšší. Klient může po skončení tohoto období také zvolit příjemnější variantu a to refinancování hypotéky. Kratší doba fixace je vhodná zejména tehdy, očekává-li klient v blízké době vyšší finanční zisk a chce-li splatit úvěr předčasně. Mezi nejvíce oblíbené délky období fixace hypotéky patří varianty v rozmezí 1 až 5 let – čím kratší doba fixace, tím nižší úroky. Volba delšího období představuje risk klienta, že mu banka nabídne nevýhodnou úrokovou sazbu.
A jaká je tedy nejvýhodnější doba splatnosti?
Na tuto otázku bohužel neexistuje jedna odpověď, protože požadavky a situace každého žadatele se liší. Nikomu se nechce platit bance úroky po zbytek života, avšak v tom případě je nutno volit kratší dobu splatnosti a tedy i větší měsíční splátku. Takové dilema řeší každý zájemce o hypotéku. Někdo má strach z nejisté budoucnosti a chce mít splácení co nejrychleji za sebou, a někdo zase věří, že se aktuální stabilita hypotečního trhu bude celou dobu držet tam, kde je. Mnoho makléřů také radí, že delší doba splatnosti je lepší, protože částku, kterou by klient zaplatil při kratší době splácení, lze investovat a tyto naspořené peníze později použít na doplacení hypotečního úvěru. V každém případě je lepší naplánovat si finanční budoucnost, počítat s nečekanými životními situacemi a podle toho při volbě doby splatnosti postupovat.