Zvažujete koupi bytu a naskytla se vám možnost koupit si družstevní byt? Pokud člověk nemá finanční hotovost ani případně jinou nemovitost, kterou by mohl ručit, jsou jeho možnosti financování nemovitosti omezenější než v případě koupě bytu v osobním vlastnictví.
Jaké jsou důvody toho, že úvěr na družstevní byt je složitější záležitostí než v případě úvěru na byt v osobním vlastnictví? Především za to může fakt, že si člověk nepořizuje byt jako takový, ale pouze podíl v bytovém družstvu. Pro banku je tento fakt právně neuchopitelným pojmem, což bohužel způsobuje, že hypotéky na družstevní byt buď vůbec neposkytují, a pokud je poskytnou, pak jen s celou řadou dalších podmínek.
Nyní si upřesníme, za jakých podmínek by půjčka na družstevní byt mohla klientovi poskytnuta. V první řadě nesmí na družstevním bytě váznout žádné dluhy, neuhrazené nájemné družstvu, exekuce či zástava nemovitosti. Dále by měl mít družstevní byt splacenou anuitu a mělo by být možné byt do roka převést do osobního vlastnictví.
Hypotéka na družstevní byt je během období, kdy je člověk majitelem členského podílu v družstvu (nikoliv bytu jako takového), financována tzv. předhypotečním úvěrem, který má vyšší úrokovou sazbu než klasická hypotéka na družstevní byt. Poté, co se družstevní byt převede do osobního vlastnictví, je předhypoteční úvěr splácen formou hypotečního úvěru. Počítejte však s tím, že u předhypotečního úvěru je vyšší úroková sazba. Některé bankovní instituce nabízejí hypoteční úvěr ve výši 75 % zástavní hodnoty nemovitosti, jiné jen ve výši 50 % LTV. Výjimkou je pouze Komerční banka, která předhypotéku poskytuje i na 100 % tržní hodnoty nemovitosti. Více o bankách, které tyto možnosti nabízí, se dočtete níže.
Nyní by bylo vhodné upřesnit, které bankovní instituce půjčku nebo tzv. předhypotéku na družstevní byt poskytnou jen v případě, že je družstevní byt zajištěn jinou nemovitostí v osobním vlastnictví. Patří sem například Fio banka, Oberbank, Raiffeisenbank nebo UniCredit bank či Equa bank.
A které společnosti naopak předhypotéku nabízejí? Česká spořitelna svým klientům nabízí financování družstevního bytu klasickou hypotékou, avšak pod podmínkou, že předloží Smlouvu o úplatném převodu členských práv družstvu.
Hypoteční banka, ČSOB či Era Poštovní spořitelna družstevní byty financují za pomoci již zmíněného předhypotečního úvěru, který však poskytují pouze do 50 % LTV. Komerční banka, jak už je uvedeno výše, předhypoteční úvěr poskytuje až do 100 % LTV s maximální částkou do 3 milionů Kč. Pokud zažádáte o předhypotéku, pak je nutné ji splatit maximálně do jednoho roku poté, co je byt převeden do osobního vlastnictví.
Co dělat v případě, že vám předhypotéka byla poskytnuta, ale vám se nepodaří družstevní byt převést do osobního vlastnictví? Pro banky tento fakt představuje poměrně velký problém, jelikož již čerpáte předhypoteční úvěr, banka vám hypotéku neposkytne a pokud budete mít možnost, jak úvěr zajistit, pak vám ho banka převede na klasický účelový spotřebitelský úvěr. V opačném případě budete nuceni úvěr splatit do cca půl roku.
Aktuální výši úrokových sazeb si vypočítejte na hypoteční kalkulačce. Zjistěte si, která banka nabízí tu nejvýhodnější hypotéku.
Jak se financuje družstevní byt?
Družstevní byt je specifický způsob vlastnictví bytu, který se v některých zemích vyskytuje. Financování družstevního bytu může být složité a může se lišit v závislosti na zemi a konkrétních pravidlech daného bytového družstva. Obecně lze říci, že financování družstevního bytu probíhá následovně:
- Vstupní vklad: Člen družstva zaplatí vstupní vklad, který může být jednorázový nebo splácený v průběhu času. Tento vklad může pokrývat část nebo celou hodnotu bytu.
- Měsíční poplatky: Členové družstva pravidelně platí měsíční poplatky, které pokrývají náklady na údržbu, správu a provoz budovy, v níž se byt nachází. Tyto poplatky mohou také zahrnovat splátky úvěrů, které družstvo vzalo na rekonstrukci nebo výstavbu budovy.
- Úvěry a půjčky: Pokud člen družstva nemá dostatek financí na zaplacení vstupního vkladu, může si vzít úvěr nebo půjčku. Některé banky a finanční instituce nabízejí speciální úvěry pro financování družstevních bytů.
- Prodej podílu: Pokud se člen družstva rozhodne svůj byt prodat, může prodat svůj podíl v družstvu. Cena podílu se může lišit v závislosti na tržních podmínkách, stavu bytu a dalších faktorech.
- Návratnost vkladu: Pokud člen družstva opustí družstvo (např. při prodeji bytu nebo přestěhování), může mít nárok na vrácení svého vstupního vkladu. Podmínky vrácení vkladu se mohou lišit v závislosti na pravidlech družstva.
Co je družstevní byt a jak se liší od osobního bytu
Je důležité si uvědomit, že vlastnictví družstevního bytu se liší od klasického vlastnictví bytu. V případě družstevního bytu vlastníte podíl v družstvu, které vlastní budovu, nikoli konkrétní byt.
| Družstevní byt | Vlastnický byt (byt v osobním vlastnictví) | |
| Vlastnické právo | Osoba, která bydlí v družstevním bytě, není přímým vlastníkem daného bytu. Místo toho je členem bytového družstva, které vlastní nemovitost (dům či bytový komplex). Člen družstva má právo užívat byt na základě členských práv v bytovém družstvu. | Vlastník má přímé vlastnické právo k danému bytu. Vlastnický byt je zapsán v katastru nemovitostí na jméno vlastníka, a ten má plná vlastnická práva k dané nemovitosti. |
| Převod vlastnictví | Při prodeji družstevního bytu se neprodává samotný byt, ale členská práva k bytu. Pro převod těchto práv může být také potřeba souhlas družstva. | Při prodeji vlastnického bytu se prodává konkrétní nemovitost. Proces je obvykle jednodušší než u družstevního bytu, protože není potřeba získávat souhlas družstva. |
| Náklady na údržbu | Mnohdy se náklady na údržbu a opravy domu či bytového komplexu dělí mezi členy družstva. | Vlastník bytu nese náklady na údržbu svého bytu. Pokud je byt součástí většího bytového domu, mohou existovat společné náklady (např. na údržbu společných prostor), které se dělí mezi vlastníky bytů v domě. |
| Změny v bytě | Pro některé zásadní změny v bytě může být potřeba získat souhlas družstva. | Vlastník má větší svobodu v provádění změn v bytě, i když mohou existovat určitá omezení např. ze strany domovního řádu či stavebního úřadu. |
Historie a vývoj družstevního bydlení
Družstevní bydlení vzniklo v Československu v první polovině 20. století jako reakce na rostoucí potřebu bydlení. První bytová družstva byla založena ve 20. letech a stávala se oblíbenou formou výstavby bytů pro střední třídu. Po komunistickém puči v roce 1948 byla většina soukromých nemovitostí znárodněna, což mělo za následek zastavení výstavby družstevních bytů. V průběhu 50. a 60. let byla většina bytů vystavěna státem. V 70. a 80. letech se však družstevní bydlení znovu objevilo jako řešení nedostatku bydlení. Tyto byty často představovaly vyšší standard bydlení oproti státním bytům. Po Sametové revoluci v roce 1989 a pádu komunistického režimu došlo k velkým změnám v oblasti bydlení. V rámci restitucí bylo mnoho nemovitostí vráceno původním vlastníkům. Mnoho družstevních bytů bylo v průběhu 90. let převedeno na vlastnické byty. Tento proces umožnila legislativa, která nabídla členům družstev možnost převést své družstevní byty na vlastnické.
Specifika družstevního bydlení v ČR:
- Družstevní bytové družstvo je právnická osoba, která vlastní nemovitost. Členové družstva mají členská práva, která jim dávají nárok na užívání konkrétního bytu.
- Družstevní byt není přímým vlastnictvím. Při prodeji družstevního bytu se prodávají členská práva, nikoli nemovitost sama.
- V posledních letech se zájem o družstevní bydlení znovu zvyšuje, zejména v městských oblastech, kde je vysoký poptávek po bydlení a vyšší cena vlastních bytů.
Základní principy hypotéky na družstevní byt
- Objekt zástavy: V případě hypotéky na družstevní byt není zástavou samotný byt, ale členská práva k družstvu. U vlastnického bytu je zástavou konkrétní nemovitost.
- Výše úvěru: Některé banky mohou nabídnout nižší LTV (Loan-to-Value, tj. poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy) pro družstevní byty oproti vlastnickým bytům kvůli vyššímu riziku spojenému s družstevním bydlením.
- Omezení ze strany družstva: Některá bytová družstva mohou mít svá pravidla a omezení týkající se zástavy členských práv. Je důležité se před uzavřením hypotéky seznámit s těmito pravidly.
Hlavní rozdíly mezi hypotékami na vlastnické a družstevní byty:
- Typ zástavy: U vlastnického bytu je zástavou konkrétní nemovitost, zatímco u družstevního bytu jsou zástavou členská práva.
- Právní postavení: U vlastnického bytu má vlastník plná vlastnická práva k bytu, zatímco u družstevního bytu má člen družstva právo k užívání bytu.
- Regulace: Družstevní bydlení může být podrobeno pravidlům a regulacím družstva, což může ovlivnit podmínky hypotéky.
Zástavní právo a družstevní bydlení:
- Zástavní právo je právo věřitele k uspokojení své pohledávky z výnosu z prodeje určité věci, pokud dlužník nesplní své závazky. V kontextu družstevního bydlení je tato „věc“ členské právo v družstvu, nikoli samotný byt.
- Pokud člen družstva, který vzal hypotéku na svůj družstevní byt, nesplní své závazky vůči bance, banka může využít svého zástavního práva a prodat členská práva k družstvu, aby tak získala peníze zpět.
- V praxi je však realizace zástavního práva v případě družstevního bydlení složitější než u vlastnických bytů, proto je důležité poradit se s odborníkem před uzavřením takové hypotéky.