Jak funguje hypotéka 5.00/5 (100.00%) 2 votes
Hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož primárním účelem je financování stavby, rekonstrukce nebo nákupu nemovitosti. Hypoteční úvěry se zpravidla poskytují na 60 až 80 % tržní hodnoty zastavené nemovitosti a jejich charakteristickým znakem a hlavní výhodou je, že při jejich dlouhodobosti lze dosáhnout nízkého úročení. Hypoteční úvěr si mohou sjednat fyzické i právnické osoby, družstva i obce u jednotlivých bankovních institucí.
Kromě klasické účelové hypotéky, která je na našem trhu nejpopulárnější, existuje ještě neúčelový typ hypotečního úvěru, jenž mnozí z vás znají spíše pod názvem americká hypotéka. Tu, na rozdíl od účelové hypotéky, lze čerpat na cokoli, avšak na druhou stranu musí dlužník počítat s vyšší úrokovou sazbou. V tomto článku se zaměříme spíše na účelový typ hypotečního úvěru. O americké hypotéce se můžete více dočíst v našem článku na toto téma.
Účelovou hypotéku lze využít na:
- koupě nemovitosti (dům, chata, družstevní byt apod.)
- pozemek
- výstavba nové nemovitosti
- rekonstrukce a modernizace nemovitosti
- získání vlastnického podílu na nemovitosti (vypořádání SJM či dědictví)
- splácení jiného úvěru či půjčky (refinancování, konsolidace)
- refundace
Refinancování
I když je refinancování hypotéky zmíněno výše jen jako součást výčtu, jedná se kapitolu samu pro sebe. Refinancování hypotéky představuje výhodnou možnost pro každého dlužníka, který není spokojen s podmínkami stávajícího hypotečního úvěru. Takový dlužník tak může jednoduše přejít ke konkurenci a bezplatně si zřídit lepší a výhodnější hypoteční úvěr. Na toto téma jsme se rozepsali již v jednom z našich minulých článků, ve kterém se do detailu dozvíte, v čem je refinancování hypotéky výhodné, kdy jej lze zrealizovat a co vše je pro to potřeba.
Splátky
Splácení hypotečního úvěru probíhá pravidelnými, nejčastěji měsíčními splátkami, tzv. anuitním splácením. Anuitou je v případě hypotéky umořovaná půjčka současně s úrokovou platbou – poměr mezi jistinou a úrokem se mění, částka však fakticky zůstává stejná. U některých bank si lze sjednat hypotéku s degresivními (klesajícími) nebo progresivními (rostoucími) splátkami, kde se splácená částka časem snižuje, či zvyšuje.
Minimální doba splatnosti hypotečního úvěru je obvykle 5 let, maximální až 30 let. První roky splácení je často nastavena neměnná úroková sazba, tzv. fixace a to na dobu od 1 roku až po 25 let Po ukončení fixace se úroková sazba mění podle aktuální situace na trhu, zároveň lze úvěr předčasně splatit bez sankcí apod. V současné době si klienti volí fixaci nejčastěji na 3 roky – 5 let. Čím nižší doba fixace, tím nižší úroková sazba. Po ukončení doby fixace má každý dlužník využít možnosti refinancování hypotéky.
Výše úvěru
Zřízení hypotečního úvěru představuje pro klienta dlouhodobý závazek vůči bance, která po klientovi vyžaduje, aby na jeho účtu po odečtení měsíční splátky hypotéky a ostatních poplatků zůstala na kontě určitá finanční rezerva vyšší než životní minimum. U každé banky se tento požadovaný zůstatek liší, avšak v průměru musí čtyřčlenné domácnosti zůstat po odečtení něco okolo 10 000 Kč. Pakliže si nejste jisti, zdali vaše příjmy na tyto vysoké nároky stačí, využijte bezplatný hypoteční kalkulátor, který to za vás ihned spočítá.
Další náklady spojené s hypotékou
S hypotékou souvisí i jiné náklady, než jen jejich pravidelné hrazení formou splátek. Mezi další výdaje patří třeba jednorázová částka za uzavření smlouvy, která se může vyšplhat až do několika tisíců korun. To samé platí pro odhad, který ke zřízení hypotéky neodmyslitelně patří. Banky mají většinou své vlastní odhadce, kteří si za své služby účtují několikatisícové částky. Krom toho je nutno počítat i s nižšími náklady souvisejících se zřízením hypotéky (notářsky ověřené dokumenty, výpisy z katastru nemovitostí apod.) Dalším mínusem na kontě může být povinnostt žadatele sjednat si bankovní účet u dané banky, s čímž samozřejmě souvisí měsíční poplatky spojené s vedením účtu.
Daňové zvýhodnění
Každý, kdo pravidelně splácí hypoteční úvěr, má možnost odečíst si zaplacené úroky od základu daně z příjmů až do výše 300 000 Kč (max. však 25 000,- měsíčně). I když je hypoteční úvěr stále nejvyužívanější produkt na financování bytových potřeb na trhu, je důležité dbát na jeho správné nastavení a podmínky.